Steuererklärung für Nicht-Residenten in Spanien: 

Das spanische Steuersystem unterscheidet klar zwischen Residenten und Nicht-Residenten. Letztere, etwa Personen, die ihren steuerlichen Wohnsitz nicht in Spanien haben, müssen für bestimmte in Spanien erzielte Einkommen eine Nicht-Residentensteuererklärung über das Modelo 210 einreichen. Dies betrifft insbesondere ausländische Eigentümer spanischer Immobilien, unabhängig davon, ob diese vermietet werden oder nicht. Im Folgenden werden die aktuellen gesetzlichen Regelungen ab dem Steuerjahr 2024/2025 erläutert, wer zur Abgabe verpflichtet ist, welche Einkünfte deklariert werden müssen, welche Steuersätze gelten, welche Fristen und Modalitäten zu beachten sind, welche Ausgaben abgezogen werden können und welche Unterlagen erforderlich sind.

 

Wer muss das Modelo 210 einreichen?

 

Jeder Nicht-Resident, der Eigentümer einer Immobilie in Spanien ist, muss eine Steuererklärung für Nicht-Residenten (Impuesto sobre la Renta de no Residentes) einreichen, selbst wenn keine Einkünfte aus der Immobilie erzielt werden. Der fiktive Selbstnutzungswert des Zweitwohnsitzes wird als Einkommen besteuert.

Für jede Immobilie muss jeder Eingentümer separat eine Steuererklärung im Selbstveranlagungsverfahren (autoliquidación) unter Verwendung des Steuermodells 210 einreichen. Es ist wichtig, dass jeder Eigentümer seinen eigenen Anteil deklariert. Bei Ehepaaren, die jeweils zu 50% Eigentümer der Immobilie sind, muss dementsprechend jeder Ehepartner 50% der Gesamtsumme in seiner Steuererklärung angeben. 

 

Hinweis: Bei unterjährigem Eigentumserwerb oder zeitweiliger Vermietung wird der Betrag zeitanteilig gekürzt. Falls eine Immobilie nur einen Teil des Jahres vermietet ist, wird für die restlichen Monate wieder anteilig der fiktive Selbstnutzungswert berechnet.

 

Welche Einkünfte müssen deklariert werden?

 

Im Rahmen des Modelo 210 müssen verschiedene Arten von Einkünften deklariert werden, dazu zählen insbesondere:

 

1. Eigennutzung/Leerstand: Der fiktive Selbstnutzungswert des Zweitwohnsitzes wird als Einkommen besteuert. 

 

2. Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen: Dies umfasst in der Regel Einkünfte aus Vermietungen.

 

3. Einkünfte aus Kapitalgewinnen: Dies bezieht sich auf Gewinne aus dem Verkauf von Immobilienbesitz in Spanien. 

 

Benötigte Dokumente und Angaben

 

Für die korrekte Erstellung Ihrer Steuererklärungen werden folgende Unterlagen und Informationen benötigt:

 

Grundsteuerbescheid (IBI) des betreffenden Jahres, ausgestellt von der Gemeinde (bzw. SUMA in der Provinz Alicante): Daraus gehen Katasterdaten hervor, insbesondere der valor catastral (Katasterwert), der für die Berechnung des fiktiven Selbstnutzungswerts benötigt wird.

 

NIE-Nummer (Número de Identificación de Extranjeros) aller Eigentümer sowie deren Ausweisdokumente (Reisepass oder Personalausweis). Jeder Steuerzahler muss in der Erklärung mit seiner spanischen Steuernummer (NIE/ NIF) angegeben werden.

 

Steuernummer und Anschrift im Heimatland: Soweit verfügbar, sollte die ausländische Steuer- Identifikationsnummer (z.B. deutsche Steuer- ID) angegeben werden. Ebenso ist die vollständige Wohnsitzadresse im Ausland anzugeben, die den steuerlichen Hauptwohnsitz des Nicht- Residenten ausweist.

 

Nachweise zu Mieteinnahmen und Ausgaben: Im Fall der Vermietung sind Kontoauszüge oder Abrechnungen (z. B. von Airbnb, Booking.com o. ä.) hilfreich, um die erzielten Mieteinnahmen nachzuweisen. Für abzugsfähige Ausgaben sollten Rechnungen und Zahlungsbelege vorliegen (z.B. Handwerkerrechnungen, Nebenkostenabrechnungen, Zinsbescheinigungen etc.), da diese im Bedarfsfall dem Finanzamt als Beleg dienen müssen. 

 

Kauf- bzw. Verkaufsdokumente der Immobilie: Die Escritura (notarieller Kaufvertrag) dient zur Ermittlung des ursprünglichen Kaufpreises und der Besitzverhältnisse. Bei einem Verkauf sind die Notarurkunde des Verkaufs und das Modelo 211 des Käufers (Bescheinigung über die 3 %-Einbehaltung) essentiell, um den Veräußerungsgewinn korrekt zu ermitteln und die angerechnete Quellensteuer geltend zu machen.

 

Vorjahres- Steuererklärung (optional): Sofern bereits im Vorjahr ein Modelo 210 abgegeben wurde, kann es hilfreich sein, diese als Referenz für die neuen Eingaben zu nutzen.  

 

Steuersätze

 

Für Nicht-Residenten gelten in Spanien unterschiedliche Einkommensteuersätze:

 

                                       - EU-Bürger: 19%

                                       - Nicht-EU-Bürger: 24% (z.B. Schweiz, UK seit Brexit etc.)

 

Diese Steuersätze gelten als Allgemeinsätze für Mieteinkünfte und fiktive Eigennutzungswerte.

 

Kapitalgewinne aus der Veräußerung von Immobilien werden unabhängig von der Staatsangehörigkeit einheitlich mit 19 % besteuert (d.h. auch ein Nicht-EU-Bürger zahlt 19 % auf den Gewinn).

 

Bei fiktiven Mieteinkünften (Eigennutz) bedeutet dies: Es fallen 19 % bzw. 24 % Steuern auf einen Anteil des Katasterwerts (valor catastral) an. Dieser Anteil beträgt entweder 1,1 % oder 2 % des Katasterwerts, abhängig vom Zeitpunkt der letzten Bewertung. Liegt die letzte Katasterbewertung mehr als zehn Jahre zurück, werden 2 % des Katasterwerts angesetzt. Bei einer neueren Bewertung beträgt der Ansatz 1,1 %.

 

Steuerberechnung

 

Mieteinnahmen: Die Mieteinnahmen werden auf Basis des Bruttobetrages berechnet. Notwendige und nachweisbare Ausgaben, die unmittelbar mit der Vermietung in Zusammenhang stehen, sind abziehbar. Gemäß Art. 24.6 des IRNR-Gesetzes können dabei jene Kosten berücksichtigt werden, die auch einem in Spanien ansässigen Steuerpflichtigen im Rahmen der Einkommensteuer als Werbungskosten anerkannt würden. Voraussetzung ist, dass ein direkter, wirtschaftlich untrennbarer Bezug zur Vermietung besteht und die Ausgaben durch entsprechende Belege nachgewiesen werden können. Sie müssen zudem zur Erzielung der Einnahmen erforderlich sein.

 

Typische abzugsfähige Kosten sind beispielsweise:

 

Instandhaltungs- und Reparaturkosten der Immobilie (nicht jedoch umfangreiche Umbauten, die als Investition gelten).

 

Nebenkosten und laufende Betriebskosten, soweit vom Vermieter getragen: Wasser, Strom, Gemeinschaftsabgaben (Comunidad), Müllabfuhr.

 

Versicherungsbeiträge im Zusammenhang mit der Immobilie (z.B. Gebäudeversicherung).

 

Grundsteuer (IBI).

 

Zinsen eines Hypothekendarlehens, soweit die Finanzierung der Immobilie der Vermietung dient.

 

EU-Bürger dürfen diese tatsächlichen Aufwendungen von den Bruttomieteinnahmen abziehen, bevor der Steuersatz von 19 % auf den verbleibenden Nettoertrag angewendet wird. Nicht-EU-Angehörige (z.B. Schweiz, UK etc.) haben hingegen keine Möglichkeit zum Kostenabzug und versteuern die Mieteinnahmen stets auf Bruttobasis zum Satz von 24 %. Entsprechendes gilt für den fiktiven Selbstnutzungswert. Hier ist kein Kostenabzug zulässig (etwaige Ausgaben wie Eigentümergemeinschaftsabgaben oder IBI während Leerstand können also steuerlich nicht gegengerechnet werden).

 

Kapitalgewinnsteuer: Bei Immobilienverkäufen wird der Kapitalgewinn als Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis der Immobilie berechnet, wobei alle anfallenden Nebenkosten berücksichtigt werden. Sollte der so ermittelte Gewinn den bereits entrichteten Betrag der 3% Steuervorauszahlung (Retención) übersteigen, ist der Verkäufer verpflichtet, die Differenz als Gewinnsteuer innerhalb von vier Monaten nach der Beurkundung des Kaufvertrags nachzuzahlen. Falls der Gewinn geringer als die vorausgezahlten 3% ist, kann der Verkäufer eine Rückerstattung beantragen.

 

Um die Steuerlast weiter zu reduzieren, können bestimmte, mit dem Kauf oder Verkauf verbundene Kosten vom zu versteuernden Gewinn abgezogen werden.  Dazu zählen Notargebühren, Grunderwerbssteuer , Kosten für die Grundbucheintragung, Maklerprovisionen, wertsteigernde Investitionen in die Immobilie sowie Beratungs- und Abwicklungskosten. Diese abzugsfähigen Posten müssen jedoch durch entsprechende Rechnungen nachgewiesen werden.

 

Fristen

 

Die Fristen für die Abgabe des Modelo 210 variieren je nach Art der Einkünfte.

 

Bei regelmäßigen Einkünften, wie beispielsweise Mietteinnahmen, musste die Steuererklärung bis 2023 noch vierteljährig eingereicht werden. Die Frist dafür endete jeweils innerhalb von 20 Tagen nach dem Ende des Quartals, also unmittelbar nach dem vermieteten Quartal, innerhalb des selben Jahres. Ab 2024 trat jedoch eine signifikante Änderung in Kraft: Die Frist für die Zahlung von Steuern auf Mieteinnahmen wurde von quartalsweise auf jährlich umgestellt. Dies bedeutet, dass die Steuerzahlungen nun innerhalb der ersten zwanzig Kalendertage des Januars des auf das Einkunftsjahr folgenden Jahres erfolgen müssen, also müssen die Steuern für Mieteinnahmen des Jahres 2025 spätestens zwischen dem 1. und 20. Januar 2026 entrichtet werden.

 

Wer nicht von der Jahreszusammenfassung Gebrauch machen will, kann weiterhin jede Mietzahlung einzeln deklarieren. Dann gelten die quartalsweisen Fälligkeiten wie zuvor. 

 

Hinweis: Zeiträume, in denen die Immobilie nicht vermietet war (sondern vom Eigentümer selbst genutzt oder leer stand), werden separat in einer jährlichen Erklärung erfasst. Diese Erklärungen über den fiktiven Nutzungswert ist im Laufe des Folgejahres bis spätestens 31. Dezember einzureichen. Praktisch bedeutet dies z.B.: Den Selbstnutzungswert für das Jahr 2024 deklariert man bis zum 31. Dezember 2025. Falls eine Immobilie teils vermietet und teils selbst genutzt wurde, resultieren somit zwei Erklärungen: eine für die Vermietungszeiträume (siehe oben, i.d.R. Jahreserklärung bis 20. Januar) und eine für die Eigennutzung (Jahreserklärung bis 31. Dezember).

 

Immobilienverkäufe (einmalige Einkünfte): Für den Verkauf einer Immobilie durch einen Nicht-Residenten bleibt die Frist unverändert: Die Steuererklärung ist innerhalb von vier Monaten nach dem Datum der Veräußerung abzugeben. Genauer sieht das Gesetz vor, dass nach dem Verkaufsdatum zunächst ein Monat für die Abführung der 3 %-Quellensteuer durch den Käufer abgewartet wird und innerhalb der folgenden drei Monate die endgültige Steuererklärung (Modelo 210) vom Verkäufer einzureichen ist. In Summe ergibt sich somit etwa ein Viermonatszeitraum. Beispiel: Verkauf am 1. Juni – Abgabefrist für Modelo 210 bis 1. Oktober desselben Jahres.

 

Fazit

 

Das Modelo 210 ist das zentrale Instrument, mit dem Nicht-Residenten in Spanien ihre Steuerpflicht auf Immobilieneinkünfte erfüllen. Ab 2024 haben sich einige Modalitäten, wie die Möglichkeit der jährlichen Zusammenfassung von Mieteinnahmen, geändert. EU-Bürger genießen gegenüber Drittstaatsangehörigen gewisse Vorteile, insbesondere einen geringeren Steuersatz (19 %) und die Abzugsfähigkeit von Werbungskosten bei Vermietung. Nicht-EU-Eigentümer müssen zwar 24 % auf Bruttoeinnahmen entrichten, unterliegen aber ansonsten denselben Pflichten (z.B. Deklaration fiktiver Miete bei Eigennutzung oder Nachversteuerung eines Veräußerungsgewinns trotz 3 %-Quellensteuer).

Durch die Einhaltung der genannten Fristen und Vorschriften lässt sich der Prozess der Steuererklärung effizient gestalten und Sanktionen wegen Versäumnissen vermeiden. Bei Unsicherheiten sollte ein fachkundiger Steuerberater hinzugezogen werden, da jeder Fall individuelle Besonderheiten aufweisen kann.